中古住宅の売却を検討している人は事前に建物調査を行うことで、売買の話が進んだ際にスムーズでトラブルを回避した取引ができます。

しかし「建物調査って何？」「どのような調査をするの？」といった疑問を持つ人は多いのではないでしょうか。

建物調査とはどのようなものか、事前に行うことによるメリットとデメリットなどを詳しく紹介します。

■建物調査とは？


建物調査とは、2018年に安心した中古物件取引を実現するため宅地建物取引業法に規定され、
一定以上の知識と技術力を持つプロの検査員が見た目だけでは判断できない住宅の現状を検査することです。

調査項目はおおよそ40程度あり、既存住宅の基礎や構造、外壁などにひび割れや雨漏り等の
劣化・不具合がないかを第三者として公平に判断し報告書にまとめます。
基本的には目視・計測で確認し、外から見えない壁の内側部分や住宅の性能を判定するものではないので注意が必要です。

調査自体は任意ですが、住宅の売買契約や賃貸借契約をする前に調査し
現状の把握をしておくだけで双方にとって安心した取引が行えます。

■建物調査は何のため？


建物調査を行うことで、住宅の売買契約や賃貸借契約をする際に後から出てくるトラブルを未然に防ぐことができます。

事前に問題を認識し対応していることや、検査報告書でしっかりと詳細が確認できるので売り主と買い主が互いに安心でき取引もスムーズです。

建物調査は任意のため行わなくても売りに出せますが買い主が希望するケースもあります。希望された場合は契約までの期間が伸びてしまう恐れがあるため、事前に行っておくと安心です。

■建物調査の診断項目


調査の対象となるのは「構造耐久上主要な部分」と「雨水の侵入を阻止する部分」の2つに分類されます。

あくまでも歩行範囲での目視や計測となるので、床下にもぐったり屋根に登ったりするものではありません。
戸建の場合での診断項目は以下の通りです。

・構造耐久上主要な部分
-基礎
-外壁
-柱
-土台
-床
-雨水の侵入を阻止する部分
-内壁
-屋根
-開口部

国土交通省の定める基準により検査機器を使用して目視・計測を行います。
所要時間は物件の規模や状態で異なりますが、戸建住宅でおおよそ2〜3時間程度が一般的です。
また当日は立ち会いが必要となります。

■建物調査を行うメリット


中古住宅を売買契約する前に建物調査を行うと、売り主と買い主それぞれにメリットがあります。

・買い主のメリット
-現状を認識した上で購入ができる
-購入後メンテナンスがしやすい
-専門家に相談できる

専門知識を持つプロの検査員が建物の状態や不具合を調査し、報告書にまとめてくれるので安心して物件を購入できます。

あらかじめ現状を認識しておくことで修繕の必要性やリフォームの予定が立てやすく、メンテナンスや費用の見積もりもスムーズです。
また、予期せぬ雨漏りや給排水菅の故障などにも対応し、原因を調べてくれたり仮住まいの費用が保証されます。

調査結果に応じて専門家に相談することも可能なので、アドバイスを受けることができるのも重要なポイントです。

・売り主のメリット
-税制特例が利用できる
-契約後のトラブルを防げる
-競合物件と差をつけられる

保険付保証証明書を利用して、住宅ローン減税や贈与税の非課税措置を使うことができるのも魅力です。
また建物調査のデータを買い主に報告してから売却ができるので、契約後のトラブルを防ぐことができます。
売りに出している際には建物調査を実施していることをアピールできるので、他の物件との差をつけることも可能です。
競合物件と差別化を図り、売却の可能性を高めましょう。

■建物調査を行うデメリット


一方で、建物調査を行うことでのデメリットもあります。

・買い主のデメリット
-コストがかかる
-結果に問題がなくても欠陥がないと保証されるわけではない

建物調査を買い主が負担する場合はコストがかかります。
また専門知識を持つプロの検査員が建物の状態を調査して結果に問題がなかったとしても、欠陥や不具合が全くないと認定されるものではありません。
取引後に問題が見つかる可能性もあるので注意が必要です。

・売り主のデメリット
-物件売却での収益の減少
-調査結果によって修繕費用や値下げが必要な可能性がある
-建物調査を売り主が負担するとコストがかかり、物件売却での収益が減少します。


建物調査を行うことで欠陥や不具合が発見されるかもしれません。
調査結果によっては修繕費用を負担したり、値下げに応じなければいけないケースもあります。

■まとめ

建物調査を活用すると取引前に既存住宅の状態を認識できるので、買い主と売り主の双方で安心して取引ができます。

しかし物件の基礎や外壁を目視で調査するものなので内壁の状態など目に見えない不具合に対しては判定ができません。

義務付けられているわけではなく、任意での活用になるのでメリットとデメリットを把握した上で建物調査を依頼することがおすすめです。

依頼する場合には「既存住宅状況調査技術者検索サイト」で調査実施者を探すことができます。不動産業者が提携しているのであれば、斡旋を希望している旨を伝え一度相談してみましょう。